Методика по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности г. Самара

1. Сущность метода

Арендная плата назначается с целью постепенного накопления денежных средств для:
1.1. Полного воспроизводства здания (сооружения) по истечении нормативного (амортизационного) срока эксплуатации.
1.2. Производства капитального ремонта по истечении минимальной продолжительности эффективной эксплуатации здания (сооружения).
1. З. Формирования доходной части городского бюджета.

2. Арендная плата и ее расчет

2.1. Арендная плата <А>, рассчитывается по формуле:

А = Аб * Апр * S * q,

где А - годовая арендная плата в рублях
Апр - арендный процент
S - площадь нежилого помещения в квадратных метрах
q - норма дохода городского бюджета, принимается q=1,2
Аб - базовая ставка арендной платы.

2.2. Минимальная, технически обоснованная, арендная плата за один квадратный метр в год, называется базовой ставкой арендной платы, < Аб >. Базовая ставка арендной платы определяется исходя из стоимости строительства и производства периодического капитального ремонта для различных типов объектов недвижимости на основании специального расчета, учитывающего амортизационные отчисления и отчисления на капитальный ремонт.

2.3. Арендный процент устанавливается исходя из расположения здания в городе, степени благоустройства, вида деятельности арендатора и других характеристик;

Апр = К1 * К2 * КЗ * К5,

где К1 - коэффициент места расположения здания в городе
K2 - коэффициент характеризующий деятельность арендатора и назначение помещения
КЗ - коэффициент благоустройства помещения и качества стройматериала
К5 - коэффициент состояния фасада и наружной рекламы (Приложение 9).

К1 = с * d,

где с - районный коэффициент (Приложение 1)
d - коэффициент престижности (Приложение 2)

К2 = m * f,

где m - коэффициент характеризующий деятельность арендатора (Приложение 3)
f - коэффициент цели использования помещения (Приложение 4)

КЗ=k*n*i,

где k - коэффициент уровня (Приложение 5)
n - коэффициент степени благоустройства (Приложение 6)
i - коэффициент качества стройматериала (Приложение 7)
Полная формулы для расчета арендной платы для обособленного нежилого помещения имеет вид:

А = Аб * с * d * m * f * k * i * n * К5 * q * S.

4. Субарендная плата и ее расчет

4.1. При сдаче арендатором площадей в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя, субарендная плата ( Асуб ) рассчитывается аналогично арендной с прибавлением к арендному проценту единицы, что увеличивает плату на базовую ставку и является платой за субаренду.

Асуб = Аб * (Апр + 1) * q * S

4.2. Субарендатор компенсирует арендатору затраты найма помещения, разница между субарендной и арендной платой подлежит оплате арендодателю.

5. Основные правила расчета арендной платы

5.1. При назначении арендной и субарендной платы, ставка арендной платы не может быть меньше минимального размера установленного Постановлением Главы города, независимо от результатов расчета.

5.2. Индексация арендной платы производится исходя из условий заключенного арендного договора.

5.3. Размер базовой ставки арендной платы устанавливается Комитетом по управлению имуществом на основании специального расчета.

5.4. Льготы по арендной плате устанавливаются постановлением Главы города Самары, подготовленным Комитетом по управлению имуществом при согласовании Департамента по жилищно - коммунальному хозяйству и Департамента по экономике и финансам.

5.5. Для органов местного самоуправления, муниципальных учреждений, а так же муниципальных предприятий указанных в специальном перечне, ставка арендной платы устанавливается на уровне минимальной установленной Постановлением Главы города. Специальный перечень муниципальных предприятий утверждается Постановлением Главы города, подготовленным Департаментом по экономике и финансам.

5.6. При сдаче в аренду нежилых помещений физическим лицам под собственные хозяйственные нужды во временных и в ветхом нежилом фонде, арендная плана назначается как плата за наем жилых помещений в размере, определенном Постановлением Главы города.

5.7. Арендная плата объекта недвижимости определяется как сумма расчетов за каждое обособленное помещение в зависимости от его характеристик в соответствии с настоящей Методикой.

Приложение 1 - районный коэффициент "c"

N зоны	Наименование зоны	с
Зона 1	Особая зона	2,2
Зона 2	Центр	2,1
Зона 3	Зона прилегающая к центру	2
Зона 4	Самарский, Ленинский, Октябрьский районы, не входящие в зону прилегающую к центру	1,8
Зона 5	Железнодорожный район, не входящий в зону прилегающую к центру	1,6
Зона 6	Советский район	1,5
Зона 7	Промышленный, Кировский	1,4
Зона 8	Красноглинский, Куйбышевский районы	1,2
Зона 9	Поселки Береза, Прибрежный, Чкалова, Винтай, Смышляевка	1

Примечания:

1. Особая зона:
   • ул. Ленинградская (пешеходная зона)
   • ул. Куйбышева (от пл. Революции до ул. Некрасовской)
   • пл. Революции (периметр зданий)
   • ул. Чапаевская (от ул. Красноармейской до ул. Вилоновской)
   • Самарская площадь (периметр зданий)
   • Волжский проспект (от ул. Невской до ул. Маяковского)
2. Границы центра, определяются периметром следующих улиц:
   • ул. Венцека (от р. Волга до ул. Ст. Разина)
   • ул. Ст. Разина (от ул. Венцека до ул. Пионерской)
   • ул. Пионерская (от ул. Ст. Разина до ул. Фрунзе)
   • ул. Фрунзе (от ул. Пионерской до ул. Венцека)
   • ул. Венцека (от ул. Фрунзе до ул. Садовой)
   • ул. Садовая (от ул. Венцека до ул. Ленинградской)
   • ул. Ленинградская (от ул. Ленинградской до ул. Ульяновской)
   • ул. Ульяновская (от ул. Ленинской до ул. Самарской)
   • ул. Самарская (от ул. Ульяновской до конца)
   • ул. Полевая (от ул. Самарской до пр. Ленина)
   • пр. Ленина - ул. Ново-Садовая (от пр. Ленина до ул. Осипенко)
   • ул. Осипенко (от л. Новосадовой до ул. Лесной)
   • ул. Лесная (от ул. Осипенко до начала)
   • берег р. Волги (от з-да КИНАП до ул. Венцека)
3. Границы зоны прилегающей к центру, определяются периметром следующих улиц:
   • ул. Комсомольская - берег р. Самара - линия пассажирской железной дороги - ул. Мечникова - пр. К. Маркса (от начала до ул. Дачной) - ул. Дачная (от пр. К. Маркса до ул. Мичурина) - ул. Мичурина (от ул. Дачной до пр. Масленникова) - пр. Масленникова (от ул. Мичурина до ул. Ново-Садовой) - ул. Ново-Садовая (от пр. Масленникова до ул. Мусоргского) - ул. Мусоргского - берег р. Волга (от ул. Мусоргского до ул. Комсомольской).

Приложение 2 - коэффициент места расположения здания "d"

1. Центральные улицы района - 4,0
2. Улицы, прилегающие к центральным, или здания, находящиеся во внутриквартальной застройке центральных улиц - 3,0
3. Улицы, удаленные от центральных, или здания, находящиеся во внутриквартальной застройке улиц, прилегающих к центральным - 2,0
4. Здания, расположенные в зонах частной застройки, промышленной зоне, внутриквартальной застройке улиц, удаленных от центральных, глубоких дворах без сквозного проезда - 1,2

Примечания:

• к улицам, прилегающим к центральным, относятся улицы, расположенные параллельно центральным на удалении одного квартала от последних, а также улицы, расположенные перпендикулярно к центральным на протяжении одного квартала от центральных;
• к улицам, удаленным от центральных, относятся улицы, расположенные параллельно центральным на удалении двух и более кварталов от последних, а также улицы, расположенные перпендикулярно центральным на удалении более одного квартала от центральных;
• для зданий, расположенных на пересечении улиц, коэффициент "d" назначается по наибольшему, для данных улиц, значению;
• центральные улицы определяются исходя из перечня;
• для нежилых помещений, расположенных на правом берегу р. Волги, коэффициент "d" принимается равным единице.

ПЕРЕЧЕНЬ
центральных улиц в районах города

N п/п	Наименование улицы	Отрезок улицы
		от пересечения	до пересечения
1	Авроры	Московского шоссе	Партизанской
2	Агибалова	Ульяновской	Рабочей
3	Аэродромная	Дзержинского	Авроры
4	Бакинская
5	Береза пос.	квартал 3, дом 3
6	Венцека	Куйбышева	Галактионовской
7	Вилоновская	Чапаевской Спортивной	Самарской Агибалова
8	Волжский проспект
9	Гагарина проспект	Мяги	Победы
10	Галактионовская	Венцека	Полевой
11	Горького	Венцека	Вилоновской
12	XXII Партсъезда	Физкультурной	Вольской
13	Георгия Димитрова	Демократической	Московского шоссе
14	Зеленая (Куйб.)
15	Кирова проспект	Московского шоссе	Физкультурной
16	Комсомольская пл.
17	Красноармейская	Куйбышева	Галактионовской
18	Куйбышева
19	К. Маркса проспект	Масленникова пр.	Авроры
20	Сергея Лазо	Парижской Коммуны	Гайдара
21	Ленина проспект
22	Ленинградская	Куйбышева	Ленинской
23	Масленникова проспект
24	Маяковского	Самарской	Волжского пр.
25	Металлургов проспект	Строителей	Советской
26	Мичурина	Полевой	Осипенко
27	Молодогвардейская	Венцека	Полевой
28	Московское шоссе	Масленникова	Кирова пр.
29	Некрасовская	Куйбышева	Галактионовской
30	Ново-Вокзальная	Физкультурной	Свободы
31	Ново-Садовая	Полевой	Масленникова
32	Осипенко
33	Победы	Гагарина	Каховской
34	Полевая
35	Промышленности	Советской Армии	Гагарина
36	Пугачевский тракт	Грозненской	Бакинской
37	Рабочая	Куйбышева	Самарской
38	Революционная	Аэродромной	Гагарина
39	Самарская	Маяковского	Ульяновской
40	Советской Армии	Ново-Садовой	Дыбенко
41	Спортивная
42	Стара-Загоры	XXII Партсъезда	Ташкентской
43	Льва Толстого	Куйбышева	Комсомольской пл
44	Мориса Тореза	Энтузиастов	Дзержинского
45	Труда
46	Тухачевского	Гагарина	Киевской
47	Фасадная
48	Фрунзе	Венцека	Рабочей
49	Чапаевская	Льва Толстого	Вилоновской
50	пос.Мехзавод	квартал 2

Приложение 3 - коэффициент характеризующий деятельность арендатора "m"

Деятельность, отрасль	Коэффициент
Общественная, религиозная и благотворительная деятельность	1.0
Органы власти, вооруженные силы, гражданская оборона	1.0
Профсоюзная деятельность	1.1
Строительство и производство	1.3
Транспорт и связь	1.3
Бытовое обслуживание	1.5
Розничная торговля	1.8
Специализированная фармацевтическая торговля	1.5
Кафе, бары, рестораны	2.2
Общественное питание (кроме кафе, баров, ресторанов)	1.3
Жилищно-коммунальное хозяйство, общежития	1.1
Нотариат, адвокатура	1.5
Залог, кредит, страхование; биржевая, брокерская, риэлтерская и банковская деятельность; операции с ценными бумагами; лотерея и игорный бизнес	2.5
Оптовая торговля, информационно-вычислительное обслуживание, частная охранная деятельность, туристический и гостинечный бизнес, прочая коммерческая деятельность	2.0
Наука, образование, культура, искусство, здравоохранение, физическая культура, социальное обеспечение, охрана природы	1.0
Средства массовой информации и издательская деятельность	1.3

Примечание: Для организаций, в которых не менее 50% от среднесписочной численности работающих составляют инвалиды, коэффициент "m" устанавливается равным 1,0.

Приложение 4 - коэффициент цели использования помещения "f"

Группа	Назначение помещения	Коэффициент
1	Офис, контора, административное помещение	1,1
2	Склад, хранилище, производство, общественное питание, лаборатория	0,9
3	Торговля	1,2
4	Музеи, выставки, театрально-зрелищные, мероприятия, образование, здравоохранение, спорт, вспомогательные и бытовые помещения (коридоры, санузлы, раздевалки и прочее)	0,7
5	Гостиницы	1,4
6	Операционные банковские залы, казино, залы игровых автоматов	2,0
7	Гаражи, иные цели	1,0

Приложение 5 - коэффициент расположения помещения по уровню "k"

N п/п	Расположение помещения	k
1	Подвал, чердак	0,7
2	Цокольный этаж, полуподвал, мансарда	0,9
3	1-й этаж и выше	1,0

Приложение 6 - коэффициент благоустройства "n"

N п/п	Наличие инженерных сетей (водоснабжение и канализация, отопление, электросеть)	n
1	Отсутствие двух и более инженерных сетей	0,6
2	Отсутствие одной из инженерных сетей	0,8
3	Наличие всех инженерных сетей	1,0

Приложение 7 - коэффициент качества стройматериала "i"

N п/п	Характеристика стройматериала	i
1	Монолитный железобетон, кирпич	1,4
2	Панельный и сборный железобетон	1,2
3	Дерево и прочие стройматериалы	1,0
4	Кирпичные стены и деревянные перекрытия	1,1

Приложение 9 - коэффициент состояния фасада и наружной рекламы "K5"

Группа	Характеристика	Коэффициент
1	Неудовлетворительное состояние фасада здания, отсутствие рекламных элементов	1,0
2	Неудовлетворительное состояние фасада здания, наличие рекламных элементов, размещенных на основании АПЗ Главного художника города	0,95
3	Состояние фасада здания соответствует паспорту согласованному Главным художником города, наличие рекламных элементов, размещенных на основании АПЗ Главного художника	0,8
4	То же, с наличием светового оформления фасада здания и рекламных элементов	0,75

Примечание

1. Применение коэффициента К5 предусматривает выполнение указанных работ за счет средств арендатора в течение срока действия договора аренды и действует один год при возможном периодическом продлении в зависимости от фактического технического состояния фасада.
2. Соответствие фасада паспорту Главного художника города подтверждается актом комиссии районной администрации в установленном порядке.