Проект Адресной Программы развития застроенных территорий городского округа Самара с переселением граждан из ветхого жилья на 2007-2015 годы

Предоставление исполнительными органами власти Самарской области в соответствии с Законом Самарской области «О земле» земельных участков для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В настоящее время суммарная площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в г.о. Самара (табл. 1), составляет 1 077 895,4 кв. м. (по данным администраций районов, по состоянию на 01.01.2007).

Таблица 1

Наибольшая доля ветхого жилищного фонда - это средне-малоэтажные (до 4 этажей) жилые дома, которые являются муниципальной собственностью.

Проживание граждан в ветхом жилищном фонде постоянно сопряжено с риском возникновения чрезвычайных ситуаций. Кроме того, ветхие строения ухудшают внешний облик и благоустройство города, сдерживают развитие инженерной и социальной инфраструктур, снижают инвестиционную привлекательность города.

В данной программе сформирован общий перечень многоквартирных домов муниципального жилищного фонда, попадающих под снос в рамках реализации программы (приложение 1).

Исходя из учтенного в программе количества ветхого жилищного фонда, а также сложившейся в 2007 году средней стоимости строительства нового жилья и его цены на вторичном рынке, необходимые затраты на переселение граждан из ветхого жилищного фонда в целом составят более  79 304 848 760 тыс. рублей.

Основным источником финансирования сноса жилищного фонда будут являться средства инвесторов.

Комплексное решение вышеперечисленных проблем программными методами на основе генерального плана г.о. Самара окажет положительное влияние на развитие социальной сферы, повысит уровень жизни населения, инвестиционную привлекательность города, приведет к развитию отрасли строительства и смежных с ней отраслей экономики, увеличит количество рабочих мест.

Основные цели и задачи Программы

Основная цель Программы - комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию застроенных территорий в г.о. Самара.

В рамках реализации программы должны быть решены основные задачи:

снос морально и физически устаревших многоквартирных жилых домов, расселение жителей, проживающих в ветхом жилищном фонде в г.о. Самара за счет использования средств частных инвесторов;

повышение доступности жилья;

снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

создание условий для обеспечения комплексной застройки территорий благоустроенными жилыми помещениями, объектами социального и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры в соответствии с генеральным планом г.о. Самара;

реализация принципа развития застройки г.о. Самара за счет внутренних территориальных резервов;

повышение рационального использования территории;

повышение уровня использования территории;

разработка документации по планировке территории;

пополнение бюджета г.о. Самара за счет средств, поступающих от проведения аукционов на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Сроки и этапы реализации Программы.

Основные направления и мероприятия.

Программа предусматривает выполнение комплекса мероприятий, которые должны быть проведены в течение 2007 - 2015 годов. Реализация программы проводится поэтапно.

В течение первого этапа, рассчитанного с 4 квартала 2007 года до 2 квартала 2008 года, должны быть созданы необходимые организационные, нормативно-методические и правовые условия для обеспечения реализации основных задач программы, в том числе:

сбор исходных данных о территориях, подлежащих развитию, составление адресного списка жилых домов и иных объектов, подлежащих сносу;

определение нормативов градостроительного проектирования (или расчетных показателей обеспечения территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) в соответствии с генеральным планом г.о. Самара;

В течение второго этапа, рассчитанного с 3 квартала 2008 г. по 2011 г. включительно:

принятие решений о развитии застроенных территорий по первоочередным территориям;

подготовка и проведение аукционов и заключение договоров о  развитии застроенной территории по первоочередным территориям.

            В течение третьего этапа, рассчитанного с 2012 года по 2015 год:

формирование территорий, подлежащих развитию на основе перечня домов, не вошедших в реализацию мероприятий второго этапа;

принятие решений о развитии застроенных территорий по основным территориям;

подготовка и проведение аукционов и заключение договоров о  развитии застроенной территории по основным территориям.

            Реализация мероприятий Программы базируется на материалах генерального плана г.о. Самара и позволит:

            реализовать принцип развития города за счет внутренних  территориальных резервов, рационально использовать территорию, повысить уровень использования территории города, а также приведет к снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства, и как следствие, к развитию конкуренции.

После проведения первых аукционов будет начата работа по переселению граждан, ликвидации ветхого жилищного фонда, непригодного для постоянного проживания.

Мероприятиями программы предусматривается выявление и оформление в установленном порядке многоквартирных жилых домов, потребительские качества и уровень благоустройства которых не могут быть восстановлены или восстановление которых экономически нецелесообразно по причине превышения затрат над стоимостью нового строительства.

Исходя из этого, на основе имеющейся нормативно-методической базы будет проведено обследование и уточнение объема сносимого жилого фонда, соответственно, численности проживающих в нем семей и граждан.

Развитие застроенных территорий г.о. Самара предусматривается в соответствии с генеральным планом г.о. Самара на участках сложившейся малоценной застройки, при наличии на территории морально и физически изношенных жилых зданий, нежилых зданий и сооружений, территориях с низкой плотностью застройки, небольшой этажностью, в соответствии со статьями 46.1. и 46.2 Градостроительного Кодекса РФ.

Участки перспективного строительства определены на основе анализа, проведенного Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара и группой по разработке генерального плана г.о. Самара, в результате чего выявлены территории, к которым может быть применен статус "развитие застроенной территории".  Результаты данного анализа представлены в таблице 2.

Таблица 2

Перечень территорий, подлежащих развитию*

*Данный перечень не является закрытым и может быть дополнен по решению Думы г.о. Самара на основе материалов дополнительных исследований Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара

Перечень домов муниципального жилого фонда, подлежащих сносу при реализации мероприятий Программы с территорий, подлежащих развитию, указанные в табл. 2 Программы приведены в приложении 2.

Второй этап (2008 - 2011 годы) и третий этап программы (2012-2015 г.г.) будут направлены соответственно на реализацию программных задач по первоочередным и основным территориям:

по разработке документации по планировке территории;

по переселению граждан, ликвидации ветхого жилищного фонда, непригодного для постоянного проживания;

осуществление строительства;

обеспечение земельных участков объектами социальной и коммунальной инфраструктуры и созданию основы для дальнейшего повышения потребительских качеств и благоустройства муниципального жилищного фонда;

по повышению доступности жилья за счет увеличения объемов строительства и предложения на рынке;

привлечение и аккумулирование финансовых ресурсов для реализации программы.

Мероприятиями программы предусматриваются в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, Уставом г.о. Самара и генеральным планом г.о. Самара:

- утверждение Главой г.о. Самара проектов планировки застроенной территории;

-принятие решения об изъятии путем выкупа (инвестором) жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

-передача лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления о развитии застроенной территории в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

-обязательство органа местного самоуправления утвердить проект границ земельного участка в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

-возможные условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории в виде бюджетных инвестиций.

В указанные программой сроки планируется расселение жителей ветхого фонда:

-на застроенных территориях, планируемых к развитию - инвесторами, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории;

-на ранее предоставленных земельных участках - в соответствии с законодательством, действовавшим на момент приятия решения о выделении земельного участка;

-на части территорий - собственниками земельных участков, правительством Самарской области, администрацией г.о. Самара.

4. Финансовое обеспечение Программы

Прогнозируемые расходы на реализацию программы составят:

-средства бюджета городского округа - в объеме, достаточном для создания условий для принятия решений о развитии застроенных территорий -  252 505,58 тыс. руб.

  -средства из внебюджетных источников (средства инвесторов) – 300 547 635,26  тыс. руб.

Данные средства необходимы для разработки проектов планировок территорий г.о. Самара.

Распределение по годам затрат бюджета городского округа

5. Технико-экономическое обоснование Программы

Расходы на реализацию мероприятий Программы запланированы исходя из целей, задач и мероприятий Программы.

Программой предусмотрено финансирование мероприятий по следующим направлениям:

Снос ветхого жилья и отселение граждан с территории, подлежащей развитию.

Разработка документации по проектам планировок территорий, подлежащих развитию.

Жилищное строительство, строительство объектов инженерной и социально-бытовой инфраструктуры.

При определении затрат на отселение граждан из ветхого жилищного фонда был применен расчетный метод, основанный на сложившейся в г.о. Самара средней стоимости 1 кв.м. жилья на вторичном рынке и стоимости строительства 1 кв.м. нового жилья. Общий объем ветхого жилья определен на основании данных, представленных районами г.о. Самара и составил 1 853,48 тыс. кв. м. (адресный перечень первоочередных территорий по районам, подлежащих развитию приведен в табл. 2, перечень жилых домов муниципального жилого фонда приведен в приложении 2). Средняя стоимость 1 кв. м. жилья на территории г.о. Самара принята в размере 42,747 тыс. руб. Таким образом затраты на переселение граждан составят 79 304 848,76 тыс. руб. и будут финансироваться за счет внебюджетных источников (средств инвесторов).

Расходы по разработке документации по проектам планировок определены исходя из стоимости работ за 1 га, потребность в финансировании из бюджета г.о. Самара приведена в разделе 4.«Финансовое обеспечение Программы», основные затраты по подготовке документации предусматриваются за счет средств инвесторов. Вместе с тем, необходимость финансирования из бюджета г.о. Самара части затрат по подготовке документации по проекту планировок территорий объясняется большим сносом по ряду территорий, наличием памятников и других объектов культурного наследия. Без детальной проработки таких территорий в рамках проекта планировки территорий, привлечение инвесторов не представляется возможным. Объем инвестиций в строительство жилья, объектов инженерной и коммунально-бытовой инфраструктуры определен в размере 22 500,0 тыс. руб. за кв.м. и включает  в себя себестоимость строительства 1 кв.м. жилья с учетом инженерных сетей. Предполагаемый выход жилья с территорий, указанных в перечне территорий, подлежащих развитию составит 9 763 321 кв.м., при этом плотность населения принята в размере 415 чел./га, жилищная обеспеченность – 23,2 кв. м./чел. Таким образом затраты инвесторов на подготовку документации по проектам планировок, строительство жилья, инженерных сетей составят 300 547 635,26 тыс. руб.

В целом реализация указанных мероприятий требует финансовых средств в сумме 300 800 140,84 тыс. руб., в том числе средств бюджета г.о. Самара – 252 505,58 тыс. руб., внебюджетных средств (средства инвесторов) – 300 547 635,26 тыс. руб.

6. Механизм реализации Программы

            Общее руководство по реализации мероприятий Программы осуществляет первый заместитель Главы г.о. Самара.

            Текущее управление Программой и оперативный контроль за ходом ее реализации обеспечиваются Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара.

В целях управления реализацией Программы Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара выполняет следующие градостроительные функции:

координация взаимодействия всех исполнителей Программы;

сбор и систематизация статистической и аналитической информации о реализации программных мероприятий;

мониторинг результатов реализации программных мероприятий;

организация независимой оценки показателей результативности и эффективности программных мероприятий, их соответствия целевым индикаторам и показателям;

внедрение информационных технологий управления реализацией Программы, а также осуществление контроля за ходом ее реализации, создание в сети Интернет специализированного сайта по Программе;

организация в установленном порядке отбора исполнителей Программы;

обеспечение взаимодействия органов местного самоуправления и органов исполнительной власти Самарской области, а также юридических лиц, участвующих в реализации Программы;

предоставление в установленные сроки отчета о ходе реализации Программы и об использовании бюджетных средств.

7. Организация управления и контроля за ходом исполнения Программы

Органы местного самоуправления: структурные подразделения Администрации г.о. Самара  участвующие  в  реализации   Программы,   представляют ежеквартально   в   Департамент   строительства   и   архитектуры   г.о. Самара отчеты о ходе реализации Программы в рамках своей компетенции.

Департамент управления имуществом г.о. Самара проводит мероприятия по оформлению в муниципальную собственность объектов инженерной и социально-бытовой инфраструктур, вводимых в эксплуатацию в рамках программы, и оформляет право собственности на построенные объекты в  соответствующих регистрирующих органах.

            Департамент финансов г.о. Самара в рамках своей компетенции обеспечивает выделение денежных средств из бюджета г.о. Самара на финансирование мероприятий, предусмотренных настоящей программой.

            Департамент городского хозяйства и экологии обеспечивает техническую поддержку и безаварийную эксплуатацию вновь построенных инженерных сетей, принятых Департаментом управления имуществом в муниципальную собственность.

            Отдел по учету и распределению жилой площади администрации г.о. Самара организует работу по переселению граждан из ветхого жилищного фонда.

Организации  жилищного строительства, коммунальной инфраструктуры, профессиональные участники рынка недвижимости участвуют в реализации мероприятий программы по отдельным направлениям в рамках своей хозяйственной деятельности.

8. Охрана памятников культуры и объектов культурного наследия

На территориях, подлежащих развитию, находятся памятники культуры и объекты культурного наследия как федерального, так и регионального значения (перечень памятников приведен в приложении 3). Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара совместно с Министерством культуры и молодежной политики Самарской области организует работу по выявлению подобных объектов и, основываясь на требованиях Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и заключения экспертной комиссии, принимает решение о возможности реконструкции (реставрации) такого объекта с целью его дальнейшего использования, либо принятия мер по его сохранению. При этом граждане, проживающие в таком объекте подлежат обязательному отселению с предоставлением жилых помещений согласно действующему законодательству.     

9. Оценка социально-экономической эффективности от реализации Программы

Успешная реализация программы к 2015 году позволит обеспечить:

а)         переход к устойчивому развитию застроенных территорий г.о. Самара;

б)         выполнение государственных и муниципальных обязательств по переселению граждан из ветхих жилых помещений;

в) обеспечение выполнения Параметров реализации приоритетногонационального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на территории  Самарской области в 2006 - 2010 годах    предусмотренных Постановлением Правительства Самарской области от 9 октября 2006г. N129 «О стратегии социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года» и параметров, определенных Законом Самарской области от 11 июля 2006 г. N 86-ГД "Об утверждении областной целевой программы "Жилище" на 2006 - 2010 годы", а именно:

улучшение жилищных условий 421 000 жителей города, в том числе переселение 102 971 жителей города, проживающих в ветхом фонде, в  жильё, соответствующее действующему законодательству;

повышение доступности приобретения жилья;

рост годового объема ввода жилья по г.о. Самара до 1,20 млн.кв.м. общей площади;

прирост жилищного фонда г.о. Самара составит 7,9 млн. кв. м.

привлечение внебюджетных инвестиций для реализации мероприятий программы в размере  300 547 635,26 тыс. руб.

создание условий для улучшения демографической ситуации в Самарской области, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.

Достижение уровня обеспеченности населения жильем - 23,2 кв.м. на человека;

обеспечение развития конкуренции на рынке жилищного строительства.